La ley de propiedad horizontal y los pisos turísticos

Según informa el diario “Expansión”, la Comunidades de Propietarios ya tienen facultad autorregulatoria, pero en la práctica es ineficaz ya que existe un derecho de voto del disidente que impide la aprobación de normas que prohíban la actividad de pisos turísticos en el edificio.

El Gobierno ha anunciado recientemente que reformará la Ley de Propiedad Horizontal para que sean los propietarios quienes decidan si quieren que en su edificio se lleve a cabo la actividad de arrendamiento de viviendas para uso turístico.

No se trata de dotar de una mayor autonomía o capacidad regulatoria a las Comunidades de Propietarios y a sus propietarios, ya que la regulación actual ya permite que las comunidades de propietarios decidan qué actividades quieren prohibir en su edificio y cuáles no.

Los tribunales han reconocido la validez y legitimidad de normas prohibitivas o limitativas de usos concretos en los elementos privativos del inmueble, siempre y cuando las mismas no contravengan la moral, las buenas costumbres y el orden público, y exista un interés legítimo o atendible en su aprobación, es decir, que beneficie al interés general de la comunidad.

El problema reside en que debido al rígido requisito legal de la unanimidad que impera en la regulación actual para aprobar normas prohibitivas o limitativas de usos en el edificio (art. 17.6 de la LPH), resulta en la práctica cuasi imposible la aprobación de este tipo de normas, impidiendo pues que la comunidad pueda dotarse del marco regulatorio que mejor se ajuste a sus particularidades e intereses concretos.

Para dotar a las Comunidades de Propietarios de un mayor dinamismo en su funcionamiento y garantizar la eficacia de su facultad autorregulatoria la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal debe consistir en rebajar el quórum legal de la unanimidad a un quórum reforzado de 3/5 o 4/5 de propietarios y cuotas para la aprobación de acuerdos de modificación de estatutos comunitarios, en la línea de lo previsto por la normativa catalana sobre propiedad horizontal (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales).

Para proteger el interés individual del propietario disidente que estaba alquilando legalmente su piso a turistas,  es muy importante que la nueva norma especifique que la prohibición que la comunidad apruebe sea irretroactiva, esto es, que no afecte, que no vincule a aquellos propietarios que se opongan al acuerdo de aprobación de la norma prohibitiva, y por tanto, solo a los futuros propietarios que puedan conocer en el momento de adquirir la finca la existencia de estas limitaciones en el derecho de propiedad de la finca.

Esta reforma debe garantizar que las Comunidades de Propietarios puedan adecuar la ordenación legal a sus circunstancias e intereses concretos, los cuales deberán ser siempre vertebradores de la paz social y de la buena convivencia comunitaria.