Que los efectos de la pandemia del coronavirus iban a ser devastadores para la economía pocos lo dudaban. Y que derivado de ello, numerosas relaciones contractuales también iban a resultar afectadas también era algo más que previsible.
Sn duda, entre los más afectados se encuentran los empresarios que ven como sus ingresos han caído notablemente, o incluso han facturado 0 euros en los últimos meses, y que sin embargo se veían obligados a continuar pagando las rentas mensuales de sus locales de negocio.
Si bien en los Reales Decretos aprobados por el Gobierno durante el primer Estado de Alarma -que estuvo en vigor desde el 14 de marzo hasta el mes de junio- se llamaba continuamente al diálogo entre las partes, con el fin de llegar a acuerdos, era evidente que en muchas ocasiones ello no iba a ser posible, por lo que muchas situaciones acabarían judicializándose.
Cierto es que los contratos están para cumplirse (principio “pacta sunt servanda” del artículo 1.091 del Código Civil”). Pero también es cierto que este principio encuentra límites, unos establecidos normativamente, como por ejemplo el que recoge el artículo 1.105 del mismo Código Civil – casos de fuerza mayor-, y otros establecidos y reconocidos por la jurisprudencia, como la ampliamente comentada durante los últimos meses, y objeto de debate en multitud de foros, jurídicos y no jurídicos, cláusula “rebus sic stantibus”. Cláusula que, por cierto, muchos juristas abogan por regular de manera clara en la normativa incluir de manera urgente.
En virtud de dicha cláusula, que ya tratamos en artículos anteriores (puede consultarlo, por ejemplo, en https://equalabogados.com/la-clausula-rebus-sic-stantibus/) , si las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de pactar las condiciones de un contrato se ven sustancialmente alteradas por circunstancias excepcionales que no se pudieron prever, de manera que una de las partes quede en una situación especialmente gravosa frente a la otra, podría dar lugar a la modificación del contrato. La finalidad de la cláusula rebus sería restablecer el equilibrio entre las partes.
Pues bien, nos quedaba la duda de cómo iban a acoger los Juzgados las pretensiones de los arrendatarios en este sentido. Lo cierto es que las primeras de las premisas, esto es, que se den unas circunstancias excepcionales que no pudieron preverse, no admite en el presente caso demasiada discusión, dada la magnitud de la pandemia, amén de que el propio Real Decreto 463/2020 que declaró el primer Estado de Alarma hacía referencia expresa a esas “circunstancias excepcionales” que vivíamos.
Ahora bien, a esta primera premisa deben acompañarse otras circunstancias de cada caso concreto, pues en este caso los arrendatarios deberán acreditar que en efecto esta situación extraordinaria le ha provocado una disminución de ingresos real que haga efectivamente aplicable la cláusula “rebus”.
Lo cierto es que son ya numerosas las resoluciones judiciales que sí reconocen su aplicación, modificando total o parcialmente las condiciones de los contratos. Así, por ejemplo:
- Auto 256/2020 de 25 de junio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valenciaestimó parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula rebus sic stantibus ya que “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora.”
- Auto 162/2020 de 7 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm, por una parte, estimó la suspensión parcial del pago de la renta durante un período determinado, y, por otra parte, la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.
- Auto 299/2020 de 13 de agosto de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°74 de Madrid estimó las medidas cautelares consistentes, fundamentalmente, en suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda.
En todo caso, como decimos, si bien si se dan determinadas circunstancias se podrá solicitar, y tener acogida, las pretensiones de modificar los contratos de arrendamiento dada la caída de ingresos de muchos negocios, entendemos, como hemos dicho, que no es posible aplicar de forma general la cláusula rebus sic stantibus, y así lo han establecido también las numerosas resoluciones judiciales, debiendo hacerse un estudio individualizado de cada caso, pues si se diera una aplicación generalizada y automática, también podría producirse el efecto contrario, y es que ese desequilibrio entre partes acabar por ir en perjuicio, en este caso, del arrendador, lo que también contravendría el principio rector de la ya famosa cláusula “rebus”.