Resumen medidas arrendamientos locales de negocio Real Decreto 15/2020, de 21 Abril

En relación a los contratos de arrendamiento, hasta hora se habían contemplado medidas, en el marco de esta situación excepcional que vivimos, sobre arrendamiento de vivienda habitual.

Sin embargo en el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, publicado en el BOE de 22 de abril, sí se incluyen una serie de medidas destinadas a los arrendamientos de locales de negocio.

Resumimos las claves principales del citado Real Decreto, que en concreto diferencia dos supuestos:

1. A) En el caso de que el arrendador sea una empresa o un «gran tenedor». Se entiende por gran tenedor una persona física que tenga en propiedad más de 10 inmuebles urbanos, sin incluir en ellos garajes o trasteros.

En este caso el arrendatario tiene derecho a una moratoria en el pago, que se aplicará automáticamente. Es decir, el arrendador no puede negarse. La duración de la moratoria será la que dure el Estado de Alarma, sus prórrogas, y las mensualidades siguientes a la extinción de dicho Estado de Alarma, hasta un máximo de cuatro (4) meses más. No habrá penalización ni intereses. El modo de «devolución» será el siguiente: fraccionamiento en la renta durante un plazo de hasta dos años, (es decir, prorrateo en las rentas mensuales durante esos dos años) que empezará a ser obligatorio a partir del cese del Estado de Alarma, o de los 4 meses que como máximo hemos comentado antes de duración de la moratoria.

1. B) En caso de que el arrendador no sea ni empresa ni «gran tenedor«, las condiciones son menos favorables para el arrendatario. Podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (es decir, hasta el 22 de mayo) un aplazamiento temporal en el pago de la renta. Pero no se especifica que el arrendador tenga obligación de aceptarlo y que se aplique automáticamente, como sí se prevé para el supuesto del apartado A). Por lo que en este caso, salvo otra interpretación o mejor juicio en Derecho, no se avanza demasiado respecto a lo que teníamos anteriormente, es decir, se sigue dejando más o menos a la buena voluntad del arrendador la posibilidad de negociar y conceder o no ese aplazamiento.

Eso sí, algo importante es que, en ambos casos, tanto en el supuesto del apartado A) como del apartado B), se da la opción de utilizar la fianza prestada (tendrá que haber sido de dos meses, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos) para el pago de la renta. Es decir, esto viene a suponer que se puede pedir que se utilice esa fianza para el pago de dos mensualidades, y en la práctica supone un pequeño respiro pues habría dos meses de «prórroga» o aplazamiento. Eso sí, a tener en cuenta que esto no es «gratis», ya que la fianza habrá que reponerla en el plazo de un año desde que se llegue a ese acuerdo con el arrendador, o en menos si el plazo de duración que resta del contrato de arrendamiento es inferior. Igualmente a tener en cuenta que esto no se aplica automáticamente, ya que el apartado 2 del artículo 2 del RD, que es el que contempla esta opción, establece que  «Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.» Es decir, que debe ser mediante acuerdo, y no a libre elección exclusivamente del arrendatario, pero al menos se da la opción y es un buen instrumento para negociar con el arrendador.

Ahora bien, ¿qué requisitos se piden para poder acogerse a alguna de estas medidas, sea en el apartado A) o en el B), y en todo caso con posibilidad de utilizar la fianza para ese pago de la renta? El artículo 3 del RD establece:

En el caso de autónomos:

1. a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
   c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de Pymes:

257. a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
     b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
     c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Como resumen, hay que diferenciar si el arrendador es o no empresa o «gran tenedora» para ver las medidas de las que se pueden beneficiar, y en todo caso, si no es posible acogerse al supuesto A) y tampoco es posible llegar a un acuerdo con el propietario, sí queda la opción de lograr una pequeña moratoria (también negociada) de un par de meses haciendo uso de la fianza, que en todo caso, eso sí, tendrá que reponerse (pues la fianza en principio no va destinada nunca al pago de la renta, esto es una medida completamente excepcional).

Desde EQUAL ABOGADOS no dejamos de trabajar para revisar y analizar la ingente cantidad de normativa que en este período excepcional se viene aprobando, con el único objetivo de poder prestar el mejor asesoramiento a nuestros clientes!