Cláusula declarada abusiva de nuestras hipotecas

Según nos informa el diario El País, el Juzgado especial de Madrid que conoce de las cláusulas suelo ha sentenciado nula una cláusula declarada abusiva de vencimiento anticipado de una hipoteca firmada por una pareja con Bankia.

El juzgado también obliga al banco a devolver los gastos de la hipoteca, más los intereses legales desde el momento en que se efectuó el pago, así como los gastos registrales, ya que era el banco quien necesitaba la garantía hipotecaria, no los clientes, que solo necesitaban un préstamo.

La cláusula declarada abusiva en cuestión permitía al banco ejecutar la hipoteca ante cualquier incumplimiento de los pagos por parte de los clientes, por pequeño que fuera. El juzgado considera nula por abusiva esa cláusula, dado que ocasiona un «desequilibrio grave» entre los derechos del banco y los clientes, por lo que ordena eliminarla del contrato.

Asimismo, anula los intereses de demora pactados en caso de impago al considerarlos abusivos por demasiado altos y condena a Bankia a hacer frente a los gastos notariales y registrales derivados de la firma de la hipoteca.

Esta es la primer sentencia emitida por el juzgado de primera instancia 101 bis de Madrid, el encargado en Madrid en exclusiva de casos por cláusula declarada abusiva  (cláusulas suelo, hipotecas multidivisas, gastos hipotecarios,…), que entró en funcionamiento a mediados de junio.

Clausulas suelo declarada abusiva

El pasado  1 de junio comenzaron a funcionar uno de estos juzgados en cada provincia. En esta primera sentencia emitida en Madrid el Juzgado se pronuncia sobre dos préstamos hipotecarios firmados por la pareja en 1994 y 2004 y una modificación firmada sobre el primero.

En dichos contratos se incluía una cláusula declarada abusiva de vencimiento anticipado que ampara a la entidad prestataria, en este caso Bankia, a resolver el préstamo y “proceder al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora” por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial, es decir, a ejecutar la hipoteca, en caso de “incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas” en la escritura de préstamo.

La cláusula declarada abusiva que autorizaba a Bankia a ejecutar la hipoteca en caso de “falta de pago de una cuota cualquiera de amortización” o incluso de un recibo de contribución (el IBI), sin que se contemplara otra posibilidad para los clientes.

El juzgado declara nula esa cláusula porque la resolución del préstamo, es una sanción muy alta, sin que exista un grado de proporcionalidad entre el incumplimiento y la sanción, provocando un desequilibrio grave entre los derechos de las partes.

Los antecedentes en los que se funda la sentencia son una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2013, para que se pueda ejecutar la hipoteca se debe atender a si el cliente ha incumplido una obligación esencial, es decir, si el incumplimiento es grave respecto a la cuantía y duración del préstamo.

Después del fallo del Tribunal de Justicia Europeo, la ley Hipotecaria española estableció en 2013 que para ejecutar una hipoteca hacía falta el impago de al menos tres mensualidades y la nueva ley hipotecaria que el Gobierno está redactando cifra el impago entre el 3 y el 5%.

Por tanto, como la cláusula aplicada a esta pareja ni modula la gravedad del incumplimiento ni contempla otra salida que la ejecución hipotecaria, la juez declara esta cláusula abusiva y ordena su expulsión de los tres contratos, pese a que nunca ha sido aplicada.

En cuanto a los intereses de demora por incumplimiento en los pagos, el contrato entre la pareja y Bankia estipulaba que los clientes deberían pagar un interés nominal superior en cuatro puntos porcentuales al tipo vigente en el momento del pago, sobre las cantidades adeudadas.

El juzgado considera también desproporcionado este interés en comparación con el tipo de interés máximo aplicable al préstamo, que es de un 13%, y porque otras normas de referencia, como la ley Hipotecaria, establecen intereses más bajos.

Asimismo, la sentencia también falla que debe ser el banco el que pague los gastos notariales de constitución de la hipoteca, puesto que la pareja sólo precisa un préstamo, mientras que el banco es el que requiere que se formalice en forma de hipoteca, lo cual obliga a la participación del notario, para tener más garantías de devolución del préstamo. También obliga al banco a pagar los gastos registrales, puesto que es el banco el que requiere que se inscriba la hipoteca en el registro de la propiedad.